РОССИЙСКИЙ ОПЫТ ФИНАНСИРОВАНИЯ КОММЕРЧЕСКИМИ БАНКАМИ ЖИЛИЩНО-СТРОИТЕЛЬНЫХ КООПЕРАТИВОВ

Аннотация

В данной статье описан механизм финансирования коммерческими банками жилищного строительства посредством кредитования жилищно-строительных кооперативов. Иными словами, были упомянуты возможности решения финансовых трудностей, которые могут возникнуть в случаях, когда члены ЖСК не накопили достаточного количества паев жилищного строительства за счет кредитных средств коммерческих банков. Ключевые слова: программа жилищного строительства, жилищно- строительный кооператив (ЖСК), пай, инжиниринговая компания, заказчик, подрядная строительная организация, проектно-сметная документация, ипотека, финансирующий банк, «эскроу», долевое финансирование. Одной из процедур, внедряемых в странах с развитым рынком жилья, особенно в России, являются жилищно-строительные кооперативы (ЖСК). Частные лица и управляющие компании, стремящиеся улучшить жилищные условия, объединяются, внося пайовие взносы по своему желанию. Взносы формируются участниками до завершения подготовительных работ, таких как подготовка соответствующих документов на земельный участок, разработка проектно-сметной документации и договора. На следующем этапе будет выбрана подрядная организация и начнутся соответствующие строительно-монтажные работы. В России жилищные кооперативы считаются формой участия граждан в развитии жилищного фонда и сформировались как инструмент, позволяющий быстрее получить отдельную квартиру в особой очереди и на более выгодных условиях. История его возникновения связана с Общественным кооперативом, основанным на принципе взаимопомощи, основанным в 1831 году «декабристами» в каторжной колонии в Сибири. . Классические кооперативы стали возникать лишь после отмены крепостного права в 1861 году. В основном это были потребительские 81 МЕЖДУНАРОДНАЯ КОНФЕРЕНЦИЯ АКАДЕМИЧЕСКИХ НАУК общества, кредитные и различные сельскохозяйственные кооперативы. На первом этапе возникновения кооперативов в России (1870-1890-е годы) был сделан следующий вывод: услуги в обобщенном виде, координация строительных работ, продажа домов, доставка продуктов, предоставление кредитов не гарантируют эффективную организацию деятельности кооперативов. В результате до революции октября 1917 года перспектива кооперации не могла развиваться в зависимости от формы ее управления.. К 1921 году начались социальные строительные работы как на политической арене, так и на рынке жилья, а ЖСК стали развиваться на основе концепции «коммунальной собственности». Период новой экономической политики стал решающим в становлении жилищной кооперации в России. Впервые на уровне СССР регулирование отношений, связанных с организацией и деятельностью жилищных кооперативов, было отражено в постановлении ЦИК и Совета Народных Комиссаров СССР от 19 августа 1924 года «О жилищных кооперативах». До этого отношения, связанные с жилищными кооперативами, регулировались документами региональных властей. В этот период существовали следующие виды кооперативов: - кооперативы по аренде жилья; - объединения работников жилищно-строительной кооперации; - общегражданские жилищно-строительные кооперативы. Жилищно-арендная кооперация была в то время особенно распространенной формой и являлась основной формой управления государственным жилищным фондом. Смысл этого метода управления заключается в следующем. Группе жителей, образовавших ЖК, предоставлялось коммунальное жилищное строительство в аренду, и они имели очень широкие полномочия. Они не только управляли домами, но и имели право распределять и использовать их жилые площади. Граждане имеют возможность инвестировать свои средства в строительство нового жилья через ЖСК, что послужило улучшению их жилищных условий. На основании Постановления «О жилищной кооперации» и Положения «О мерах по стимулированию строительства жилья для трудящихся» СКЖК получили кредиты от банков для финансирования строительства жилья. Эти кредиты выделяются банками на срок до 60 лет, в пределах 80-95% от стоимости строящегося дома. Члены ЖСК получили квартиры с правом бессрочного пользования ими. 82 МЕЖДУНАРОДНАЯ КОНФЕРЕНЦИЯ АКАДЕМИЧЕСКИХ НАУК ЖСК этого периода быстро развивались. По данным, в 1927 году 63,3% жилищного фонда города использовалось жилищно-арендными кооперативами. Кроме того, в Москве ЖСК контролировал 70% жилой площади, в Ленинграде - 87,4%. . 17 октября 1937 года ЦИК и СНК СССР приняли Постановление «О сохранении жилищного фонда и улучшении жилищных условий в городах», в котором приводились следующие основные возражения против жилищно-строительных кооперативов: - Большинство населения практически не управляет домами и не заботится об их ремонте, не поддерживает их в культурном состоянии; - Таких проектов, способствующих спекуляции жилплощадью, немало, например, на содержание аппарата профсоюзов в системе жилищной кооперации, состоящей из большого числа звеньев, ежегодно тратилось 40 миллионов рублей, но состояние правильного управления и обеспечения сохранности жилищного фонда было неудовлетворительным. - Кооперативы строили жилые дома преимущественно за счет долгосроч