КЎЧМАС МУЛК ҚИЙМАТИНИ БАҲОЛАШДАГИ УСЛУБИЙ ЁНДАШУВЛАР

Аннотация

Илмий тезисда кўчмас мулк қийматини баҳолашга доир услубий ёндашувлар акс эттирилган. Жумладан, Ўзбекистон Республикасининг ягона миллий баҳолаш сандартларига кўра, баҳолаш ташкилотлари томонидан амалиётда кўчмас мулк қийматини баҳолашдаги баҳолаш ёндашувларида қўлланиладиган қиёслаш усулини корреляция-регрессия таҳлили усули ёрдамида амалга оширилиши кўриб чиқилган. Таянч сўзлар: кўчмас мулк, баҳолаш, ягона миллий баҳолаш сандартлари, қиёслаш усули, корреляция-регрессия таҳлили усули, регрессия тенгламаси, Стьюдент t мезони, детерминация коэффициенти, баҳоланаётган объект, Пирсон коэффициенти Капитал бозорининг муҳим таркибий қисмларидан бири - кўчмас мулк бозори ҳисобланади. Кўчмас мулк бозори доимий юқори ликвилликка эга бўлганлиги билан аҳамиятлидир. Бу борада 2020 йил 3 декабрдаги Ўзбекистон Республикаси Президентининг “Ресурс солиқлари ва мол-мулк солиғини янада такомиллаштириш тўғрисида”ги ПФ-6121-сон Фармони билан 2021-2024 йиллар давомида мол-мулк ва ер солиқларини кўчмас мулк (бино, иншоот ва ер участкалари) объектларининг бозор баҳосига яқин бўлган кадастр қиймати асосида ҳисоблаш механизми жорий этилди. Кўзда тутилган чора-тадбирларнинг аҳамияти жиҳати шундаки, “жисмоний шахсларнинг мол-мулк солиғини ҳисоблаш учун олинадиган кўчмас мулк объектларининг жорий кадастр қиймати бозор қийматидан анча паст. Аслида, бу 1991 йилдаги объектларини қуриш вақтида материаллар қиймати, амортизация коэффициенти ва тузатиш коэффициентларига кўпайтирилади. Жорий кадастр қийматини ҳисоблашда уйнинг жойлашиши, инфратузилманинг мавжудлиги, кўкаламзорлаштириш, объект синфи ва бошқа кўпгина бозор кўрсаткичлари ҳисобга олинмайди[1]. Шу муносабат билан кўчмас мулкни баҳолаш, унинг ҳақиқий бозор қийматини аниқлашга доир илмий тадқиқотлар олиб бориш муҳимдир. Ўзбекистон Республикасининг Ягона миллий баҳолаш сандартларида мулкни баҳолашга доир қоидалар, шу жумладан, асосий атамалар, асосий принциплар ва баҳолаш принциплари, умумий қоидалар, 24-may 2024-yil 121 BARQAROR IQTISODIY OʻSISH ORQALI AHOLI TURMUSH FAROVONLIGINI OSHIRISH MASALALARI қиймат турлари кабиларни қамраб олувчи услубий ёндашувлар белгиланган. Мазкур миллий стандартларга кўра, баҳолаш фаолиятининг услубий ёндашувлари мулкни баҳолаш бўйича умумий методология билан бирлашган ҳолатда баҳолаш усулларини ташкил этади. Ўз навбатида, мулкни баҳолаш фаолияти давомида баҳолаш усуллари баҳолаш объектининг мақсадли қийматини баҳолаш учун муҳим бўлган ахборот асосида ҳақиқий баҳони аниқлаш имконини беради. Шу муносабат билан, кўчмас мулкни ва умумий тарзда баҳолаш фаолиятида ёндашувлар қуйидагилардан иборатдир: Кўчмас мулкни баҳолаш ёндашувлари қиёсий ёндашуви даромад ёндашуви харажат ёндашуви 1-расм. Кўчмас мулкни баҳолаш ёндашувлари1 1-расмга кўра, Ўзбекистон Республикасининг ягона миллий баҳолаш сандартларига мувофиқ, кўчмас мулкни баҳолаш ёндашувларининг ҳар бири турли қўлланилиш усулларига эга. Савдоларни қиёслаш усулини корреляция-регрессия таҳлили усули ёрдамида амалга ошириш мумкин. Жуфт корреляция усули ва кўплик корреляцияси (кўп омилли таҳлил) усулларидан ҳам кўпинча фойдаланилади. Жуфт корреляция натижали кўрсаткич (нарх) ва таҳлил қилинувчи омилли белгилар (тавсиф) орасидаги корреляцион боғлиқлик мавжудлиги ва шаклини аниқлашни англатади. Бунда одатда қиёсланувчи объектлардаги бошқа тавсифларнинг шартли тенглиги кўзда тутилади, натижали кўрсаткич эса ўхшаш объектларнинг таҳлил қилинувчи нарх ҳосил қилувчи тавсифлари қиймати функциясидир. Корреляция усулининг муҳим босқичларидан бири регрессия тенгламасини танлаш ҳисобланади. Баҳоланаётган объект қийматини ҳисоблаш учун зарур регрессия тенгламасини танлаш корреляция коэффициентлари белгилари ва регрессия тенгламасининг ҳар бир таҳлил қилинувчи тури тўғрилиги асосида амалга оширилади. Кўчмас мулк объектлари қиймати учун корреляция-регрессия таҳлили усулининг қўлланишини қуйидаги мисолда кўриб чиқайлик. 1 Муаллиф ишланмаси. 24-may 2024-yil 122 BARQAROR IQTISODIY OʻSISH ORQALI AHOLI TURMUSH FAROVONLIGINI OSHIRISH MASALALARI Мисол. 1м2ли умумий ички майдоннинг регрессияли қиймат моделини тузиш учун (долл.да) (бу кўрсаткич натижали омил сифатида танланди) қуйидаги сифат ва миқдор омилли ўзгарувчилар аниқланди ва ҳисоблаб чиқилди: Сифати ўзгарувчилари. Амалий йўналиши 4 бинарли ўзгарувчиларни акс эттиради, улар ёрдамида объектнинг қуйидаги кўринишга мансублиги изоҳланади: офис биноси; савдо биноси (дўконлар, дорихоналар); умумий овқатланиш корхоналарини жойлаштиришга мўлжалланган бино (қаҳвахона, ошхона, ресторанлар); маиший хизмат корхоналарини жойлаштиришга мўлжалланган бино (устахоналар, ателье, сартарошхоналар). Объект жойлашган жой 4 та бинарли ўзгарувчи ёрдамида изоҳланган: шаҳарнинг марказий қисми – 4-ҳудуд; шаҳарнинг марказга яқин ҳудуди – (ишбилармонлик фаолияти марказлари ва транспорт чорраҳаси) – 3-ҳудуд; шаҳарнинг ўрта қисми – 2-ҳудуд; шаҳар чети – 1-ҳудуд. Миқдор ўзгарувчилари: ертўла улуши, ертўла майдонининг умумий майдонга нисбати сифатида белгиланади. Бу чексиз ўзгарувчи бўлиб, у 0 дан (ертўла бў