IKKILAMCHI BOZORDA NOTURARJOY KO'CHMAS MULKNI BAHOLASHDA QO'LLANILADIGAN QIYOSIY YONDOSHUV

Аннотация

This article analyzes the legal and methodological foundations of non- residential real estate valuation in the Republic of Uzbekistan, emphasizing the relevance and practical importance of valuation activities in the secondary market. It explores the comparative approach in valuation, particularly the sales comparison method and the gross rent multiplier method. The article also discusses the application of national valuation standards, the role of appraisers, and the significance of market data in the valuation process. 75-son 1–to’plam Iyul-2025 Sahifa: 139 Ustozlar uchun pedagoglar.org Keywords: Real estate, valuation activity, secondary market, comparative approach, sales comparison, gross rent multiplier, non-residential properties, market value. Har qanday davlatning taraqqiyoti ko’chmas mulk bozorining rivojlanganlik darajasi bilan uzviy bog’liq. Shu bois mamlakatimizda ko’chmas mulkka oid munosabatlarning huquqiy asoslarini yaratish va takomillashtirish, rivojlangan ko’chmas mulk bozorini shakllantirishga chuqur e’tibor qaratilmoqda. Natijada, ko’chmas mulk va ularga bo’lgan huquqlarga doir bitimlarni tuzishda, ko’chmas mulk qiymatini aniqlash maqsadida yuridik va jismoniy shaxslar mulkining bozor bahosini aniqlashda baholash faoliyati bilan bog’liq sifatli xizmatlarni ko’r- satish bugungi kundagi dolzarb masalalardan biri sanaladi. Mazkur Oʻzbekiston Respublikasining Yagona milliy baholash standarti Oʻzbekiston Respublikasining “Baholash faoliyati toʻgʻrisida”gi Qonuni, Oʻzbekiston Respublikasi Prezidentining 2023 yil 28 fevraldagi 2022–2026 yillarga moʻljallangan Yangi Oʻzbekistonning taraqqiyot strategiyasini “Insonga e'tibor va sifatli ta'lim yili”da amalga oshirishga yuzasidan ko’riladigan chora tadbirlar ijrosi va Oʻzbekiston Respublikasi Prezidentining 2023 yil 24 martdagi “Davlat aktivlarini boshqarish agentligi faoliyatini samarali tashkil etish chora- tadbirlari toʻgʻrisida” PQ–101-son Qarori, xalqaro baholash standartlari tamoyillari asosida ishlab chiqilgan boʻlib, Oʻzbekiston Respublikasidagi baholash faoliyatini normativ jihatdan tartibga solinishini hamda baholash tartibi va baholash ekspertizasiga qoʻyiladigan talabalarni belgilaydi. O’zbekiston Respublikasi Prezidenti Sh.M.Mirziyoev tomonidan 2018 yilning 1 iyunida imzolangan “Baholash xizmatlari bozorini yanada rivojlantirish chora-tadbirlari to’g’risida”gi PQ-3764-sonli Qarorida respublikada baholash faoliyatini tartibga soluvchi mustahkam huquqiy baza shakllantirilganligi, baholash xizmatlari bozorini rivojlantirish, amalga oshiriladigan baholash ishlarining natijalari va xolisligi uchun javobgarlikni oshirish bo’yicha keng ko’lamli ishlar qilinganligi hamda bugungi kunda baholash xizmatlari bozorida malaka sertifikatiga ega mingga yaqin baholovchilar mehnat qiluvchi ikki yuzdan ortiq baholovchi tashkilotlar faoliyat yuritayotganligi keltirib o’tilgan. Shu bilan birga, bir qator muammo va kamchiliklar professional baholash xizmatlari bozorini yanada rivojlantirishga hamda baholovchi tashkilotlarga bo’lgan ishonchni oshirishga to’sqinlik qilayotgan muammolar keltirib o’tilgan. Shu bilan birga, yil boshida ijara haqining 20 foizdan ortiq pasayishi bir vaqtning o‘zida poytaxtning uchta hududida qayd etilgan:Bu hududlar Olmazorda tumanida foiz ko’rsatkichi- 26 foizni tashkil etsa, Shayxontohurda-24 foiz va Bektemir tumanida-22 foizni tashkil etganini ko’rishimiz mumkin. Iyun oyida ikkilamchi bozorda noturar joy ko‘chmas mulklarning narxining o‘sish sur’ati sekinlashgan. Agar may oyida 1 kvadrat/metr uchun uy-joy o‘rtacha narxining oshishi 2,5 foizni tashkil etgan bo‘lsa, iyun oyida “ikkilamchi uy-joy” narxi atigi 0,8 foizga oshgan. Joriy davrni o‘tgan yilning shu davri bilan solishtirganda, ikkilamchi ko‘chmas mulkning o‘rtacha narxi 22 foizdan oshgan. Namangan 34,9foiz, Toshkent viloyatlarida 75-son 1–to’plam Iyul-2025 Sahifa: 140 Ustozlar uchun pedagoglar.org 29,4foiz va Toshkent shahrida 30,4 foiz uy-joy narxining sezilarli o‘sishi qayd etilgan. O’z navbatida, yuqorida keltirilgan xolatlar maqola mavzusining dolzarbligini belgilab beradi. Noturar joy ko’chmas mulk obyektlarini baholash jarayonida bizning asosiy maqsadimiz obyektning bozor qiymatini aniqlashdir. Budan ko’rinib turibdiki bu jarayonda biz kerakli xisob-kitoblarni amalga oshirishimiz lozim. Yagona Milliy Baholash standartining 10-standartida ko’chmas mulk obyektlarini baholashga qaratilgan. Ko'chmas mulkni baholash jarayoni umumiy qabul qilingan baholash usullaridan foydalangan holda ma'lum bir ketma-ketlikka muvofiq amalga oshiriladi. Bunday usullarning bir nechtasi mavjud va ularning tanlovi, birinchi navbatda, ko'chmas mulk turi va bunday baholash maqsadi bilan bog'liq jarayonlardir. Ikkilamchi bozorda noturarjoy ko'chmas mulkni baholash usulini to'g'ri tanlash ko'p jihatdan ekspert baholovchining malakasi va tajribasiga bog'liq. Baholashda eng maqbul yondashuvni tanlashga e'tiborni qaratish lozim. Barcha yondashuvlar narx muvozanati, foyda kutilishi yoki almashti